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賃貸併用の注文住宅
賃貸併用住宅とは？
同じ建物のなかに自宅と賃貸住宅を併設している建物を、「賃貸併用住宅」といいます。
条件を満たせば低い金利の住宅ローンでも賃貸併用住宅を建てることができるため、ローンの負担を軽減したり、子育てが終わった後に家を建て替える、といった場合でも注目されています。
こんなとき使える賃貸併用住宅
賃貸併用住宅が向いているのは、下記のような人です。
賃貸経営で老後資金を準備したい
賃貸併用住宅では家賃収入を得ることができ、それを老後の資金にすることができます。リタイア後のシニアライフに賃貸併用住宅を活用する場合は、バリアフリーも考慮しておきましょう。
ローンの負担を軽くしたい
賃貸併用住宅で得られる収入は、そのまま住宅ローンの返済にあてることもできます。高い家賃単価が望めるエリアであれば、賃料だけで住宅ローンを返済することもできるでしょう。
将来的に二世帯住宅にしたい
賃貸併用住宅では、将来的に、親世帯や子世帯と同居をはじめることで、二世帯住宅にすることができます。賃貸と住居をフレキシブルに変えていくことができるのも、賃貸併用住宅のメリットです。
自宅に使っていない部屋がある
子どもが実家を出ていったことで、自宅に使っていない部屋がある方も、賃貸併用住宅に建て替えることで、住居空間を有効活動できるでしょう。プライバシーの観点からも改築は難しくありません。
賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅のメリットは、どのようなところにあるのでしょうか。
固定資産税では軽減措置がある
まず賃貸併用住宅には税制上のメリットがあります。例えば、自宅にかかる固定資産税の軽減措置があげられます。
同じ広さの敷地であっても、賃貸併用住宅であれば、敷地内に複数の世帯が住んでいるとされ、減額特例の対象となる場合があります。
相続税では節税効果がある
居住専用住宅よりも、賃貸併用住宅の方が相続税評価額が下がります。このことから、賃貸併用住宅は相続税の節税効果としてもメリットがあります。
具体的には、賃貸スペースが住宅スペースよちも、およそ2割ほど低く評価されます。また、その他の条件をみたせば、さらなる特例なども適用されることがあります。
家賃収入でローン返済も
これは最もわかりやすいメリットですが、賃貸併用住宅にすることで得られる家賃収入は、そのままローンの返済に充てることができます。
これにより自己資金が少ない場合でも建て替えができる、ローン返済後はそのまま副収入になる、といったこともメリットになります。
住宅ローンが利用できる可能性がある
金融機関によっては注意が必要ですが、、賃貸併用住宅では、金利が低い住宅ローンを利用することができる可能性があります。事業用のローンよりも金利が少なくて済むため、賃貸併用住宅であれば利用しない手はないでしょう。
賃貸併用住宅のデメリット（リスク）
賃貸併用住宅のデメリットは、どのようなところにあるのでしょうか。
快適に暮らすには設計の工夫も
住宅をあわせもった賃貸併用住宅だからこそ、設計に失敗すると、オーナーが快適に暮らせない、といったリスクがあります。入居者双方のプライバシーを守ることができるように、導線をわけたり、目隠しをするといった工夫が必要です。
空室のリスクがある
通常の賃貸物件と同様に、賃貸併用物件でも空室のリスクがあります。地域の賃貸需要を見極め、どのようなタイプの賃貸物件にすべきか、しっかりと判断しましょう。
自主管理が意外と大変
一般的に戸数が少ない賃貸併用物件では、物件の管理を、住宅に住むオーナー自身が行うケースが珍しくありません。管理会社に委託しない分、利益もあがりますが、一方では、「やってみたら意外と大変だった」という場合も。
管理会社に委託することも一手です。
引っ越しや売却しにくい場合がある
賃貸併用物件は、引越ししにくいリスクもあります。住宅ローンを活用するなど、特に自宅として建築している場合は、引越しや売却は規約違反になる可能性も。
長期的な運用を見据えて計画しましょう。
